住宅の瑕疵担保期間が10年間の義務になっているのをご存知ですか?

すべての新築住宅は10年間保証されます

消費者を保護する観点から
せっかく手に入れたマイホームの性能に著しく問題があったり、生活に支障を来す重大な欠陥があったりしては大変です。
そうした住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、そして万が一のトラブルの際も紛争を速やかに処理できるよう平成11年の通常国会において制定された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で義務化されました。


新築住宅に対する瑕疵担保期間(10年間)の義務化
平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約(請負/売買)には、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について、10年間の瑕疵担保責任(修補請求権等)が義務づけられました。

※ 「住宅」とは、一戸建住宅から分譲・賃貸共同住宅などをいう。


保証の対象となる部位
対象となる部分  新築住宅の基本構造部分 基礎、柱、床、屋根等
 請求できる内容 修補請求
賠償請求
解  除
※売買契約の場合で修補不能な場合に限ります。(これらに反し住宅取得者に不利な特約は不可)
 瑕疵担保期間  完成引渡から10年間義務化(短縮の特約は不可)
 ※今までは10年未満に短縮可能
構造耐力上主要な部分」とは
「構造耐力上主要な部分」とは、耐震性や耐久性などにとって重要な部分である基礎・柱等をいいます。
瑕疵」とは
「瑕疵」とは、一般的にキズや欠陥のことをいいますが、法律上は「請負契約で定められた内容や建物として通常期待される性質ないし正常を備えていないこと」をいいます。
雨水の浸入を防止する部分」とは
「雨水の浸入を防止する部分」とは、雨漏り対策のために措置されている部分の屋根や外壁などを言います。
新築住宅」とは
「新築住宅」とは、住宅品質確保促進法では、新たに建設された住宅で、まだ人の居住のように供したことのないもので、かつ、新築されてから1年を経過していないものと定義されています。
瑕疵担保責任」とは 
「瑕疵担保責任」とは、引き渡された新築住宅に「瑕疵」があった場合に、その瑕疵を修補したり、賠償金の支払いなどをしなければならない責任のことをいいます。つまり、新築住宅の請負業者や分譲業者が引き渡した住宅に瑕疵が見つかった場合に負わなくてはならない責任のこととなります。
※ ただし、クロスのめくれ・外壁のヘアークラックなど構造耐力等に関係のない瑕疵は、対象となりません。



最高裁での事例

施工業者の賠償責任拡大
平成19年7月6日に、住宅の購入者が施工業者に「欠陥住宅」の損害賠償を求めた裁判の上告審判決が最高裁であり、構造耐力等に関係のない瑕疵でも賠償責任を負うと判断しました。
購入者の訴えは、「建物に亀裂や水漏れ、バルコニーの手摺りのぐらつきがある」という内容です。

最高裁の判断は「設計事務所や施工業者は、居住者に対して建物の安全性を配慮する必要がある」とし、「バルコニーの手摺りがぐらつく程度の欠陥であっても、居住者が転落して生命や身体に危険を生じさせるようなものは、建物の安全性を損なう欠陥というべきだ」と判断基準を示しました。

この事例は民法での判断ですが、建築基準法では「国民の生命、健康及び財産の保護を図ること」を目的にしています‥建築士の責務としては最高裁の判断は当然と考えるべきでしょう!

工務店・住宅メーカーなどは

(財)住宅保証機構に登録
住宅の建築を請負う工務店なども重大な欠陥があったりしては大変です。
(財)住宅保証機構に登録申請を行い、登録料を支払い「登録事業者」となり10年間の瑕疵担保責任の履行を円滑かつ確実に行います。
‥ですが、登録事業者は全国で約41,000社(平成17年)のようですので、全ての建築業者が登録している訳ではありません。


保証料
登録事業者は、工事請負金額に応じて「保証料」を(財)住宅保証機構に支払います。
保証料は、発注者(建築主)が支払うのか、請負業者(登録事業者)が支払うのか、決められていませんので確認の必要があります。
請負業者の責任施工ですので、保証料は請負業者が支払うべきと思われますが‥見積書の諸経費などの項目に保証料が入っている場合がありますのでご確認ください。


もし、10年後に重大な欠陥が‥
住宅の建築を請負う業者は、最初から重大な欠陥が起きるような施工はしないと思いますが‥10年という歳月は非常に長い期間になります。
仮に、10年後に建物が傾いたり、雨漏りがあると‥建物の基礎を補強したり、屋根材を全てめくらなければならない等、補修費用が発生します。
登録事業者ではない業者は全額を負担しなければなりませんが、業者が認めずにトラブルになることも予想されます。

登録事業者には、瑕疵が見つかった場合には保証開始から3年目以降は補修費用のおよそ80%が保険金等として支払われます。
業者が倒産しても保証は継続され、もし瑕疵が見つかった場合には専門家による保証事故審査会に申請することでトラブルも審査してくれます。
この制度は、施工業者だけではなく発注者(建築主)にもメリットがあるようです。
トータルとして考えると、(財)住宅保証機構に登録している業者を選択するほうが安心ではないでしょうか?
登録事業者のマーク
設計施工基準と現場審査

設計施工基準
(財)住宅保証機構は、保証事故の発生状況を基に住宅の品質や性能を保持するための「設計施工基準」を定めています。

「設計施工基準」の内容を見ると細かく規定してあります。
少し目を引くのが地盤調査です。一戸建住宅の場合、軟弱地盤又は造成地盤等については原則として建築物の4隅以上の地盤の許容応力度が判断できる計測を行わなければならないと規定しています。
わかり易く言うと、地盤の悪い所は計画住宅の4隅をサウンディング調査などを行わなければならない‥と言うことになります。

現場審査
一級建築士や住宅性能表示制度評価員など国家資格を持つ専門の検査員が、建築中に重要な部分について、保険の付保に必要な現場審査を行います。
 
   一戸建住宅は2回の現場審査があります。

     (1)基礎配筋工事完了時
     (2)屋根工事完了時

   共同住宅等は3回以上の現場審査があります。

     (1)基礎配筋工事完了時
     (2)中間階床配筋工事完了時
     (3)屋根防水工事完了時
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